2014年我們從未想象過(guò)如此艱辛，沒(méi)有陽(yáng)春三月沒(méi)有金九十銀，沒(méi)有氣勢(shì)如虹的價(jià)格高進(jìn)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的喜笑顏開(kāi)，李嘉誠(chéng)三次賣資產(chǎn)，潘石屹說(shuō)中國(guó)的 住宅已經(jīng)很危險(xiǎn)王石說(shuō)李嘉誠(chéng)賣房子是個(gè)信號(hào)。換了新的住建部部長(zhǎng)保障房改革加速棚改力度加大，繼續(xù)鄂爾多斯后溫州杭州首現(xiàn)崩盤說(shuō)沈陽(yáng)西安等城市出現(xiàn)3字頭 價(jià)格，連續(xù)房?jī)r(jià)8個(gè)月下跌百城環(huán)比鮮有上升，慶幸的是限購(gòu)取消了限貸松綁了公積金調(diào)整額度了利率下降了，多少專家的預(yù)言都失效了。
2015年，房地產(chǎn)總有一些事情要發(fā)生。
一、2015年春天銷量和價(jià)格不要期望有爆發(fā)式反彈，最大可能是持平。
2014年11月12月連續(xù)兩個(gè)月的數(shù)據(jù)可以看的出，個(gè)別城市尤其是上半年市場(chǎng)崩潰最為嚴(yán)重的如杭州沈陽(yáng)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的銷量拉升，價(jià)格在大幅度下拉后 逐漸開(kāi)始走穩(wěn)。第二大部分城市依然在緩慢的下探過(guò)程中，多個(gè)利好的政策釋放并沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期的利好，只是短暫的銷量拉升利好窗口幾乎都超不過(guò)2周。
本來(lái)預(yù)計(jì)2015年3月份應(yīng)該還會(huì)有一輪利好政策，可能重新在春天激活樓市，但是2015年3月不動(dòng)產(chǎn)登記的開(kāi)始這個(gè)大利空，有可能對(duì)利好進(jìn)行抵銷。
二、2015年若沒(méi)有重大利空，可能比2014年要好過(guò)一點(diǎn)。
目前影響房地產(chǎn)最核心的四個(gè)問(wèn)題分別是1、供需結(jié)構(gòu)不合理，需求在長(zhǎng)期的價(jià)格飛速拉升中被透支。2、快速的城鎮(zhèn)化和人口紅利已經(jīng)開(kāi)始消減。3、實(shí)體經(jīng)濟(jì) 持續(xù)低迷，造血能力減弱。4、國(guó)民普遍認(rèn)為房地產(chǎn)的投資價(jià)值減弱。2015年這四個(gè)問(wèn)題依然會(huì)存在，所以2015最大的可能是持平。從年度任務(wù)完成情況來(lái) 看，中大開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流和庫(kù)存狀況在經(jīng)過(guò)2014年全年的調(diào)整和控制后，本身一部分開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科龍湖華潤(rùn)此類的企業(yè)早已做過(guò)抵御和防控，2015年不可能面臨比2014更嚴(yán)峻的狀態(tài)。前提是沒(méi)有重大的政策利空。
在從政策層面來(lái)看，2015年有可能最大的利空是不動(dòng)產(chǎn)登記，但是不動(dòng)產(chǎn)登記就像一個(gè)狼來(lái)了的故事一樣在一次一次的推進(jìn)中和不確定的房產(chǎn)稅的落實(shí)周期 上，被逐漸消化和減弱利空，不會(huì)造成特別大的影響。此外就目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)和2014年國(guó)家從對(duì)房地產(chǎn)的明確打壓到后來(lái)的各種拯救，我們必須承認(rèn)一件事 情，政府目前沒(méi)有更好的方式來(lái)解決這個(gè)難題，2015年最大的可能性是保持目前的姿態(tài)不傾斜。
三、開(kāi)發(fā)商面臨最大問(wèn)題有可能是反腐和政治危機(jī)。
以往開(kāi)發(fā)商可能面臨的重大問(wèn)題是拿不到地或者資金流吃緊，而2015年會(huì)有一批開(kāi)發(fā)商面臨新的危機(jī)就是在反腐過(guò)程中的政治危機(jī)。
2014年12月31日習(xí)大大在新年賀詞中提到過(guò)2015年反腐依然是重中之重。2014年的反腐我們判斷是一個(gè)立體戰(zhàn)，而2015年會(huì)進(jìn)入到地面戰(zhàn)。 什么叫地面戰(zhàn)，就是會(huì)開(kāi)始地毯式。2014是針對(duì)重點(diǎn)行業(yè)重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行反腐重點(diǎn)人物進(jìn)行反腐，2015年只會(huì)更加深入，無(wú)論是佳兆業(yè)還是雅居樂(lè)只是反腐在 房地產(chǎn)領(lǐng)域的剛剛開(kāi)始。尤其是中小開(kāi)發(fā)商、地方開(kāi)發(fā)商，因?yàn)槟硞€(gè)人某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)某片地而被調(diào)查，2015會(huì)成為常態(tài)，也許。
四、產(chǎn)品出現(xiàn)升級(jí)和分化，開(kāi)始更加注重單盤操作。
這個(gè)現(xiàn)象不是2015年才出現(xiàn)的，而是2015年一定會(huì)表現(xiàn)的特別明顯。無(wú)論是對(duì)于萬(wàn)科目前的探討，還是對(duì)于類似于華夏幸福、當(dāng)代MOMA這樣的企業(yè)的 模式借鑒，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走完了快速?gòu)?fù)制搞大規(guī)模一盤棋的常態(tài)，事實(shí)也證明依靠單盤或者依靠一種創(chuàng)新式產(chǎn)品是能夠完成市場(chǎng)突圍和逆襲的，比如融創(chuàng)中國(guó) 600多億的銷售額銷售面積也就300多萬(wàn)平米，比如中海濟(jì)南項(xiàng)目開(kāi)盤幾十億的銷售額，未來(lái)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)更多的單盤明星更多的開(kāi)發(fā)商逆襲者。
五、并購(gòu)和項(xiàng)目出售成為熱點(diǎn)話題，資產(chǎn)證券化繼續(xù)。
今年一度出現(xiàn)了資產(chǎn)證券化的熱潮，具體效果好不好不好說(shuō)，但是對(duì)于個(gè)別中小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有新的融資渠道的開(kāi)發(fā)商的確造成了一股攪動(dòng)的勢(shì)頭，2015年這股勢(shì) 頭只會(huì)越來(lái)越猛，死盤爛盤越來(lái)越多，缺錢的越來(lái)越多，對(duì)于一些新的創(chuàng)新的一些融資渠道和方式的接受度也就越開(kāi)闊。并購(gòu)也一樣。
綠城和融創(chuàng)這場(chǎng)中國(guó)歷史上最大的并購(gòu)案，無(wú)論過(guò)程中是是非非如何，之所以這么受關(guān)注，不僅僅是孫宏斌或者宋衛(wèi)平的人氣有多高，另外一方面是涉及了兩個(gè)前 十品牌的沖撞重組和合并。融創(chuàng)也試圖通過(guò)并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)從第十到前五的夢(mèng)想。中交的介入，也給很多有資金者指明了一條更廣闊的路。更符合行業(yè)成熟過(guò)程中市場(chǎng)份 額集中度更高的態(tài)勢(shì)。
六、互聯(lián)網(wǎng)熱度會(huì)持續(xù)但會(huì)更冷靜，代理公司和電商的競(jìng)爭(zhēng)在加劇。
這一次互聯(lián)網(wǎng)熱度除非在整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)大行業(yè)瞬間冷滅的時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的熱度才會(huì)跟著熄滅。但從目前來(lái)看2015發(fā)生這種可能的可能性并不大。 2015年互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用在房地產(chǎn)的熱度只有更高么有更低，比如與產(chǎn)品的集合創(chuàng)新與營(yíng)銷的集合帶來(lái)的銷售方式的轉(zhuǎn)變，但是會(huì)更加理智。2014年推崇的所謂的 微信化所謂的電商主導(dǎo)營(yíng)銷的極端方式，會(huì)在2015年得到改善。未來(lái)會(huì)更實(shí)用更實(shí)效。
代理公司和電商在2014年通過(guò)互相貶損對(duì)方來(lái)找各自的存在感，2015年的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)持續(xù)加劇。代理這種只在案場(chǎng)進(jìn)行客戶對(duì)接的弊端會(huì)越來(lái)越凸顯，當(dāng)然電商的那種高度很高說(shuō)法很靚麗但執(zhí)行大打折扣的現(xiàn)象，會(huì)被越來(lái)越多的人看出端倪。
最后，2015未來(lái)會(huì)有更多風(fēng)雨，我們需要加倍去努力，2015我們希望樓市更平穩(wěn)。
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